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云南同策2018年昆明房地产市场回顾及预判

云南同策2018年昆明房地产市场回顾及预判  市场下行预期逐渐明朗,房企拿地态度转为谨慎…

原标题:云南同策2018年昆明房地产市场回顾及预判

  市场下行预期逐渐明朗,房企拿地态度转为谨慎。加快士地供应节奏,但总价较高,导致土地流拍增多。住宅用地小幅增长,多重因素叠加,整体楼板价快速上涨。

  土地市场呈现先冷后热,上半年企业积极拿地,出让多成交溢价地块,下半年积极转为谨慎,热点区域出现流拍土地,全年流拍土地总量达近年最高水平。

  2018年昆明城区土地供应计容建面2050万方,成交1748万方,全年土地成交量低于去年;

  2018年昆明城区土地市场,供地220,受中止、无人报名等流拍的土地49,土地流拍总量达到历史最高水平;

  全年土地成交计容面积1746万方,较上年同比下降27%。受多溢价地块,巫家坝及草海片区高楼板价双重叠加拉动,全年平均楼板价同比增长30%

  多城改用地入市,北市区土地成交增幅明显,受巫家坝土地成交,南市区土地。楼板价大涨,但成交面积同比下降,提高供地节奏,住宅用地同比小幅增长。

  本轮楼市带动,昆明商品房供求量继续上涨,但目前楼市周期见顶,昆明全年供求比上升,昆明市场将进入深度调整期。

  2018年商品房供应1679万方,同比上升27%,成交1375万方,同比上涨2%;18年商品房成交均价10968元/㎡,同比增长22%,存量538万方,去化周期为22个月。

  2018年昆明商品房市场热点区域主要集中在南市区,占整体市场四成。2018年类住宅产品成交量接近总成交量的八成,供求比达到1.07,有效缓解供需压力。

  受本轮昆明楼市调控,全年供求比重回1.0,成交均价同比增长29%,较2017年收窄4个百分点。下半年,政策执行严厉,价格震荡下行。

  2018年,商品住宅供应1007万方,同比上升41%,成交970万方,同比上涨3%,成交均价12489元/m,同比增长29%,存量574万方,去化周期为53个月(去化周期=存量近3月均去化)

  上半年受去年价格基数低,价格同比涨幅保持在高位。下半年,限价政策执行,价格涨幅收窄加大。

  商品住宅存量从2017年759万方下降至最低441万方,7月开始,市场下行预期增强,房企积极取证,加速回款速度,供求比上升,存量重回上行通道。

  呈贡区受大盘带动,新增供应涨幅最大。东、西市区需求持续,托底昆明整体楼市继续增长。高价挤岀,呈贡区价棓,继续保持大幅增长。

  呈贡区受蓝光花田度假区、绿地健康城等大盘带动,呈贡区新增供应大幅增长213%。早期受供给不足,东、西市区需求持续个区域成交量同比保持较大增长。本轮楼市上涨前,呈贡区以团购房成交为主,成交单价基值较低,造成呈贡区单价涨幅较大。

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