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新盘扎堆入市 开盘秒光一房难求 苏州楼市:焦虑狂奔

新盘扎堆入市 开盘秒光一房难求 苏州楼市:焦虑狂奔  最近热播的网红影视剧《都挺好》使得苏州圈粉无数的同时,剧中呈现的苏州楼市的火爆也一度让人咋舌…

原标题:新盘扎堆入市 开盘秒光一房难求 苏州楼市:焦虑狂奔

  最近热播的网红影视剧《都挺好》使得苏州圈粉无数的同时,剧中呈现的苏州楼市的火爆也一度让人咋舌。

  连日来,《中国经营报》记者先后走访了苏州市绿地林肯公馆、中海·富仕居等多个项目楼盘了解楼市状况。虽然是工作日,售楼处的看房者依然不少。

  楼市火爆之下,市场上如“车位”“代缴公积金”“赠送面积”等乱象也暗流涌动。限价背景下带来的一二手房价倒挂也在不断刺激着购房者的神经。

  对于部分销售乱象,绿地控股有限公司也回应,调查之后尽快给予记者回复。中海地产集团有限公司负责人目前尚未给予回复。

  同时,苏州市住房和城乡建设局相关负责人表示,对于违规行为需要提供协议书、双方签字盖章文件等到住建局进行投诉。

  今年第一季度,随着长三角一体化战略的推进,楼市的火爆让苏州再度在镁光灯下。克而瑞苏州数据显示,从3月苏州楼市成交情况来看,各大售楼处人气火爆,3月苏州市区13个住宅或类住宅楼盘开盘,整体认购率达到84%,创最近半年来新高,多个楼盘出现即开即罄的局面。

  4月16日,在位于江苏省苏州市吴江区盛泽镇东方南的绿地林肯公馆,相关销售人员介绍,目前项目一期二期均已售罄,三期在售。

  绿地林肯公馆销售人员向记者表示,目前98平方米户型的房子已经卖完,“我们预计开盘就这一两天,也许是今天晚上,也许是明天白天,也许是半夜。为什么我们售楼处特别平静?因为前几周交预约金的客户已经把房子全部选完了,开盘我们没有太大动静,选完的客户直接过来签合同就行了,他们已经把楼层之类的都选好了。”

  上述销售人员介绍,这次开盘的13栋和8栋房源已经在一两个月之前,开发商通知选房的第一天,就被已经交了预约金的客户选完了。“我们不摇号,全款往前排,有优先选房资格。后上位的只能看一楼和顶楼还有没有房源。”

  苏州楼市的火爆从报道的数据中也可略窥一二。据报道,3月18日,苏州吴江三千邑项目350套房源,216套高层在1分钟售罄。3月25日,姑苏区仁恒公园世纪项目,836个家庭单位争抢196套房源。3月30日,吴中区南山维拉项目开售,2000人深夜排队抢房。4月6日,吴江万科翡翠公园千人抢408套房源,开盘不到2分钟售罄。

  从房地产市场来看,据苏州克而瑞年初盘点, 2019年苏州市区将有近100个纯新盘入市,这些楼盘基本上都是2016〜2018年成交的高价地。2019年一季度只有2个纯新盘入市,更多高价地楼盘从4月份开始密集上市,其中4月份就有10个左右上市。

  亿翰智库研究员刘一衡向本报记者表示,一方面受“金三银四”传统销售旺季的影响,开发商推盘动作频繁,购房者购房强烈,苏州市场整体趋于活跃,供应、成交双双上涨,呈现出火爆的现象;另一方面,三千邑、万科翡翠公园、仁恒公园世纪、南山维拉等品牌楼盘,由于区域限价,均出现不同程度的价格倒挂现象,项目的高性价比成了 “抢购热”的一大原因,而热销楼盘对整体市场又有着明显的带动作用。

  “苏州楼市火爆,一方面跟它本身的市场活力有关,它经济能力算是江苏省内第一。另一方面政策调控不如其他城市严格,南京的政策调控力度是比苏州严的。那这种楼市火热情况能不能延续下去,就要看当地的政策调控了。”中原地产首席分析师张大伟表示。

  据绿地林肯公馆项目销售人员介绍,项目销售过程中必须购买车位,价格为10万元。车位不能贷款,必须一次性付全。“现在的房子如果不带车位不仅住着不方便,以后转手也不方便的。我们项目其实总价很低,就是把车位给拆开。第一,对于开发商来说,可以回收资金,第二,对于消费者来说,也可以避一部分税费。”

  据介绍,绿地林肯公馆洋房的毛坯价格为10500元〜11000元/平方米,高层价格在9800元〜10000元/平方米。

  此外,上述销售人员表示,一次性付款没问题的话可以帮忙代缴社保,不过需要缴纳2万元包装费,“因为是付全款,开发商愿意等,再多交2万元,相当于开发商帮你补齐社保,还是要等社保满了才能拿到房产证等后续的证件。”

  此外,记者走访多项目楼盘发现,“飘窗全部赠送,阳台赠送一半”之类的赠送面积已经成为市场上不成文的现象。

  位于江苏省苏州市吴江区中山南的中海·富仕居项目售楼处,据销售人员介绍,项目赠送35平方米面积,除了露台的面积全部赠送,其中一个房间朝南靠窗的一半以阳台的形式计入产权,“相当于房间送了四分之一。”此外,二楼主卧到卫生间部分区域全部赠送,“这一块没有楼板,拿房的时候中间是空的,楼板自己浇筑。北边已经浇筑的计入产权,没浇筑的由业主自己浇筑。这个面积是送的,装修的话一平方米只要几百元。但如果正常面积计入产权要多花50万元左右。这种房子未来也不允许建了,送的太多。”

  刘一衡指出,因受到 “90/70”调控政策的,开发企业在户型设计时往往会预留空间,并在开发过程中对于该部分空间进行,形成所谓的“赠送面积”,一般包括露台、飘窗、一层小院、阁楼和地下室等,不计入建筑面积的,属于“擦边球”模式的促销。去年1月,《江苏省城市规划管理技术——苏州市实施细则之一“指标核定规则”(2018年版)》出台,对市面上“偷空间”做产品附加值的做法进行了严格,赠送面积会逐渐退出历史舞台。

  楼市的火爆同时蔓延到土地端。4月24日,苏州一口气出让了5涉宅用地。其中,招商和新城联合拿下的吴中区太湖新城地块,以及碧桂园拿下的尹山湖地块,都创下了板块的最高楼面价,成为板块新地王。

  克而瑞苏州相关测评报告显示,2019年第一季度,从1月4日开始,共举办了三场土拍,成功出让了16涉宅经营地块,其中12溢价成交,最高溢价率接近50%。从竞拍轮次来看,动辄大几十轮甚至一百多轮激烈竞价,与去年二季度以来土拍市场的沉寂形成两重天。其中,去年10月流拍的万业西地块,今年更是加价9.2亿元被首开、龙湖联合体竞得。此外,更有首创、大华、融信、新力等房企首次在苏州市区摘地。

  在日前举行的“风起长三角·世界看汾湖”区域价值高峰论坛上,龙光地产上海区域公司营销管理部营销副总监雷午翼表示,“我们上半年已经报名了苏州的好几个地块,最后都是差了一点点,未能跟苏州结缘,后续会继续关注苏州市场。”

  克而瑞苏常片区总经理戈文问在接受本报记者采访时表示,一方面,房企手中的资金宽裕,融资也比去年四季度宽松。另一方面,今年以来,房企的投资布局也发生了转移。“现阶段房企投资重心放在一线城市、核心二线城市和强三线城市。苏州作为核心二线城市,甚至是准一线城市,自然有很多房企在苏州布局,竞争也比较激烈。”

  拿地火热及土拍价格的升高对未来新房价格的暗示,在导致楼市火爆的同时也反过来拉大了区域内一二手房的价格差距。中海·富仕居项目售楼处发布的推介信息显示,园区湖滨一号项目一手房价格为15000元/平方米,二手房均价为63000元/平方米,周边均价为55000元/平方米;吴中区独墅岛项目一手房价格为10200元/平方米,二手房均价为29000元/平方米,周边均价为24000元/平方米;市区凤凰熙岸项目一手房价格为11000元/平方米,二手房均价为33000元/平方米,周边均价为30000元/平方米;新区姑苏公馆项目一手房价格为12000元/平方米,二手房均价为38000元/平方米,周边均价为35000元/平方米。

  由此,宣传图上“面粉价面包价”“入主苏州,不宜再等”“价格翻番,溢价能力显著”等词汇不断刺激着购房者的神经。

  戈文问表示,这个推介信息具有一定的夸大成分,“一二手房价倒挂这种情况是存在的,但主要是在园区。倒挂严重的也比较少,这些可能是极个别的尾盘备案。一般一二手房差价在几千元到上万元不等。”

  在刘一衡看来,一二手房价倒挂主要是由苏州新房市场限购、限价、限贷等调控政策造成的,新房备案价格被严格控制,而二手房价格更多是买卖双方在市场交易中形成的,政策的影响相对较。识纬闪朔考鄣构。此外,苏州部分区域土地供应常年不足,新房市场的选择局限性比较大,而且总是需要抢,不少购房者只能将目光转向二手房市。沟枚址考鄹裆险。

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